从产业园区产品变迁历程，我发现了园区运营的秘密
2022-10-28
产业园区作为助推产业发展、推动区域经济发展的重要载体，其自身产品设计、开发模式和运营模式与经济和产业发展不同阶段的需要密切相关，园区的发展见证了国内产业转型升级的过程。
产业园区作为助推产业发展、推动区域经济发展的重要载体，其自身产品设计、开发模式和运营模式与经济和产业发展不同阶段的需要密切相关，园区的发展见证了国内产业转型升级的过程。本文将从产业园区发展三阶段入手，分析其背后透露出的产业园区发展方向，为未来产业园区发展提供一些参考意义。按照产业转型升级的过程，园区的发展大致可以分为以下三种阶段。
园区1.0版本——孕育期
在第一阶段，中国产业起点较低，基本以食品饮料等中低端轻工业和工业制造业为主导产业。这时候的企业对于园区最主要的需求是廉价的土地租金和人力成本，当然也包括部分办公及物业服务。为满足企业需求，相应地，在园区产品上，此时的产业园区主要为工业园区，内部载体主要是标准厂房外加部分办公楼，很少有其他的功能形态，且一般位于距离城区较远的郊区。在园区运营模式上，这一阶段园区尚无产业运营的概念，园区延用房地产开发模式，主要为园区内部企业提供租售、物业管理和手续代办等初级产业服务，能够满足企业基本生产制造需求。早期的蛇口工业园便是这一阶段园区发展的典型案例，作为中国第一个对外开放的工业区，园区产业以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日韩的外来加工业务为主，园区里的产品大部分为工业厂房，产业及生活配套缺乏。
（图片来源：公众号-创新南山）
园区2.0版本——创新发展期
在第二阶段，随着国内外经济结构的变化，在过往初级制造业的基础上，涌现了一批二三产企业 ，园区的产业结构在该时期得到优化，逐步从生产制造领域逐渐扩展到服务等其他领域。这时企业和员工对于园区的需求也更加多元化和个性化。除了需要一定的生产及办公载体外，还需要一定的商业及生活配套设施。为满足企业及员工需求，相应地，在园区产品上，除了工业园区，还出现了产业新城等新园区形态。园区的功能逐步复合，出现物流、金融、住宅、商场等生活配套和商业配套，既服务园内企业、也服务于人。在运营模式上，此时大部分园区的运营概念仍较模糊，运营服务主要为提供政策对接和物业等基础服务。华夏幸福的产城融合系列产品之所以能够“热销”便是顺应了当时企业及员工对于生活及商业配套设施等的需求，当然由于其底层逻辑仍是快速周转的房地产开发运营模式，导致其在产业运营领域根基薄弱，所以到第三阶段，随着企业对于产业配套要求的提升，以华夏幸福模式为代表的一系列企业也逐渐被市场淘汰。
园区3.0版本——高质量发展期
在第三阶段也就是现阶段，随着国家大力发展高新科技企业，国内产业转型升级，科创企业不断涌现，其中，生物医药、智能制造、数字经济等高附加值、高技术行业成为产业转型发展的重点。随着产业的发展，企业和员工对于园区载体和产业配套要求也在不断提升。科创型企业除了以往的需求之外，在公共服务、产业服务和产品集群等方面要求园区能够提供更针对性更高效的服务，具体可以概括为：园区管理智慧化；产业生态特色化；产品集群完善化。为满足企业及员工需求，相应地，在园区产品上，这一阶段部分园区根据不同类别的产业提供不同的服务，特色产业园逐步兴起。部分特色园区提供特色产业领域的公用实验室、孵化器等产业配套设施。在运营模式上，园区着重培育同个产业园区内上下游产业链的共生发展，同时构建多层次园区服务体系，打造数字化、智慧化园区运营管理体系。方升研究在接触众多产业园区运营商后，发现虽然目前国内许多产业园区都以专业化园区运营服务为标签，但是真正做到的只有少数企业，大部分园区仍处于粗放式运营阶段。星河产业集团作为目前行业龙头企业中少有的民营企业，以市场化竞争手段在众多园区运营商中杀出重围，其旗下标杆项目深圳·星河WORLD 揽获国家级科技企业孵化器、国家电子商务示范基地、国家级众创空间、国家小型微型企业创业创新示范基地，四大国家级资质重磅荣誉，在疫情期间仍然保持了99%以上的出租率，从园区载体到产业运营服务都符合新兴产业和新时代人群的诉求。星河的运营模式相比于传统国企园区或许更具有市场参考价值。下面以星河为例，具体介绍星河产业运营和产品打造成功经验。
在产业运营方面，星河并不把产业运营作为一个独立的板块，而是将其跟整体业务所结合，不以盈利为目的地服务企业。在这种理念之下，一方面星河可以更好链接园区里的企业，获取产业企业信任，另一方面也为未来园区增值服务提供更多可能性。这点对于大部分园区来说，或许都是知易行难。
在公共服务方面，星河通过超级企业服务中心，将自有及外部稳定产业服务资源全部融入到此平台，为入驻企业提供产业政策对接、法律服务、财税咨询、知识产权及员工招聘培训等一站式公共基础服务，解决企业的共性诉求，让企业能够享受多元、高效、专业、便捷的创新资源产业服务。
在产业生态方面，星河联合领军企业研究院打造了专精特新企业协同创新中心，将政府、产业运营商、研究院和行业小巨人四方优势资源引入该中心。一方面，企业创新人才能够在此得到专项培训，另一方面，通过龙头企业开放更多场景和资源，以及企业之间共享科技要素，越来越多的创新型初创企业得以快速成长，反过来助推相关企业集聚于此。协同共生、引领新生的产业生态或许是目前园区筑巢引凤的核心武器。产业投资服务是星河产业运营服务体系中的关键一环。针对科创企业在研发初期普遍缺乏资金，融资难度大的痛点，星河产业集团依托母集团星河控股集团多年来的投资能力及资源，将产业投资作为产业运营中的一部分，涉及从风投、股权交易到金融服务等全方位金融业务。依靠产业投资服务这个触角，星河得以深入接触了解园区各企业的发展情况，并针对性的提供相应的孵化服务。同时借助股东这层身份，星河也得以有充分的动力去踏实助力园区企业成长。除了上述运营服务外，星河产业集团同时打造了覆盖企业全生命周期的园区载体，从研发基地到创客空间，再到领创天下和加速器，最后到总部基地，为不同发展阶段的企业提供个性化的载体空间。通过优质载体和成熟的运营体系，一方面，高质量企业得以入驻园区，另一方面，园区也能够孵化出细分领域内的龙头公司。星河产业集团已形成超5000家企业大联盟。其旗下的标杆项目深圳·星河WORLD 以卓越的运营服务能力，入驻企业超1200家，集聚26家500强企业（区域总部或分公司），44家上市企业（区域总部或分公司），国高企业122家。从前面行业变迁和星河的案例，我们可以得知，专业化、精细化的产业运营服务和全面化的园区产品是满足新兴企业需求和产业园区未来发展的重要方向。值得注意的是，随着新兴产业的高速发展，许多细分领域都会出现相关的顶尖龙头企业。这些企业总部往往会集聚于北上深等一线城市的产业核心区，在企业形象方面的需求有一定提升，要求园区在载体方面能够呈现鲜明独特的企业形象。针对顶尖龙头企业总部的形象诉求，目前上海张江科学城和深圳星河都打造了双子塔地标性项目。张江科学城为了吸引容纳全球创新要素集聚张江，面向全球顶尖科创龙头企业的企业总部形象诉求，打造了科学之门”双子塔。针对顶尖龙头高新技术企业对于企业形象的需求，星河也打造了中国最高的等高双子塔--深圳·星河双子塔，希望以此聚集国际集采中心、信息服务中心、高新技术产业等领域的完整产业链条，形成一个大型企业总部基地。双子塔不只是园区的一个形象工程，它一方面可以满足园区内顶尖龙头企业总部形象的需求，另一方面又可以吸引园区外有同样需求的企业集聚于此，打造产业集群，同时满足地方政府招商引资及增加税收的目的，是满足政府、企业、员工三方需求的产品。
（左：“科学之门”；右：深圳·星河双子塔）
随着产业的转型升级，产业园区也在不断更新迭变。在当下如何定义一个产业园区的好坏？从政府端、企业端和员工端三方评价体系来看，园区产品打造能力是基础，在基础之上，产业运营能力将是各家运营商的核心竞争能力。
文章来源：方升研究
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