随着国内产业园区已经进入存量运营时代，曾几何时，拿地－建房－销售的地产模式园区开发已非主流，产业园区简单粗暴的“开发商和房东”模式正在黯然退场。
随着国内产业园区已经进入存量运营时代，曾几何时，拿地－建房－销售的地产模式园区开发已非主流，产业园区简单粗暴的“开发商和房东”模式正在黯然退场。
2019年，各个城市开始对产业用地分割销售做出进一步的调控和限制，在行业趋势和市场大势的倒逼之下，产业生态的模式在业内逐渐崛起。产业园正在开启新纪元，将迎来新一轮的产业运营服务变革。存量时代，土地红利一去不复返，园区单纯做增量意义不大，老牌园区似乎感知在先，超前布置显示了产业运营质量将是园区重要的竞争力之一。在创业资源高度集中的时代，对产业园区和各类孵化器而言，社群的力量的重要性凸显，老牌特色主题园区的产业运营接招应运而变，以产业园区为基点，整合来自政府、企业、第三方和媒体等各方资源，深挖园区社群价值。
大连软件园：把园区玩成社区
不得不说姜还是老的辣，“2021第五届中国软件和信息服务业年度风云榜”评选结果正式公布，大连软件园荣获“2021中国软件和信息服务业年度领军产业园区”，并入选了《2021中国数字化转型优秀方案集》。
迄今，大连软件园累计引入了包括IBM、GENPACT、ORACLE、ACCENTURE、HP等60余家世界500强企业在内的800多家企业和十几万名从业人员，带动大连软件信息业年收入实现1500多亿元，妥妥的霸称支柱产业。
坚持低碳发展的大连软件园不仅在园区规划、建设运营中处处贯彻绿色环保理念，而且通过推动产业发展为社会创造了巨大价值。目前园区不仅实现了高智人才的聚集，还改变了人口的结构，带动了相关产业的发展。据统计，平均1位软件工程师可带动8个其他行业人就业，拉动消费的同时促进了区域的持续繁荣，形成了一个产城融合、和谐发展的国际化活力园区。除软件研发与应用外，园区内大数据、云计算、物联网、人工智能、工业设计、智能制造、智慧医疗、文化创意等新业态也蓬勃兴起，产业多元化、高端化、先进性特征显著。大连软件园建园之初软件最大掣肘就是人才问题，当时周边的高校都没有软件相关专业，没有软件相关课程，甚至整个大连相关软件科研机构也几乎没有。为了可持续发展及人才储备，大软一方面通过政府的支持及推动，使得高校相继开设了软件专业或课程，并在2000年6月，大连软件园与当时中国软件园第一股东软集团合资创办了中国第一所专门培养IT人才的民营高等学院“东软信息学院”。 另一方面，积极引入专业的IT人才培训机构、科研院所。这之后，大连软件园首次尝试产学研一体化合作模式，首先协议高校在校学生可以在企业和研究院进行实训，其次企业可以根据自己的需要在高校人才定制，形成人才供应链。此外，园区还提供人才招聘、引进、推荐及在职员工培训，定制培训从而促进人才升级，提供了源源不断的人才输出。21世纪初，大连软件园就凭借创新的“产业楼宇定制模式”和“BOT模式”的成功出圈，吸引了众多龙头企业。首个楼宇定制的是业务为外包服务的GE，由于业务范围涉及广泛，楼宇建造及内部设施标准均由GE提出，其要求的复杂性及大软交付的完整性造就了园区之后的建筑水平质的飞跃，并且拥有了对专业客户的需求了解到异常精准和细致的程度的能力，这也为今后大连软件园的招商提供了更多可能。相对于楼宇定制，Bot（Build-Operate-Transfer，即建设－经营－转让）模式更是一种革新爆款，为了促成有投资意向。但顾虑之后业务拓展的企业，大软提供了一种解决办法：企业只需要提供少量管理和相应验收标准，大软提供相关人才、硬件设备、场地及前期运营，待业务走上正轨后，再将公司移交给客户。客户基本上承担零风险，直接收割成果，这一招成为园区招商的必杀技。随着园区业态的丰富高端化，客户需求的多元化，大连软件园在硬件上园区内拥有四家通信运营商，设立国际标准的网络通信设施；企业服务大厅一站式满足基础服务；通过亿达担保为小型企业提供投融资服务；投入1800万元建立数据处理及信息服务中心，投资3000万元建设IDC、CTI系统等信息服务平台。这些基础设施、业务发展、科技创新、创业孵化、人力资源、智慧党群等等，向客户提供能覆盖其成长各阶段的全产业链服务，为各类型企业发展提供全程助力。大连软件园为了实现工作社区，完美居住而实施了全园区外环境提升工程，合理地进行产业与配套用地比，比如将道路人车分流，修建夜跑路，提供了健身散步的安全场所，增设园区景观小品，打造舒适休憩空间。在提升中广泛使用了多种环保工程材料，充分体现出了大连软件园打造绿色智慧园区的一贯原则。园区还举办面向不同受众的专业圈层精彩纷呈的活动，以提升企业与园区的活力与凝聚力。如外语演讲比赛，最炫春晚节目评选、最美软件园绘画大赛、园区运动会……丰富了软件人工作与生活，让热爱生活成为生活本来的样子。成立了20年的高尔夫俱乐部，以球会友，让高级经理人在放松身心的同时，可以与众多行业的优秀管理者分享专业经验，探讨行业趋势，建立合作桥梁；E家人俱乐部主要面向中层管理人，通过迎新会、技术讲座、主题沙龙等多种形式，构建起了技能提升人才交流的平台；而日籍管理者沙龙则通过每季度举行的沙龙活动，聚焦于大连对日业务层面的趋势研究及方案应对，有效地帮助园区日企交流信息，了解实事，解决困难，更好的前行。我们必须承认，大连软件园的成功有其时代机遇性，但其自身不懈的努力，应变求生的商业模式及招商体系同样至关重要。今天，随着大连软件产业逐步向高端转移，数字经济蓬勃发展，继续做好企业发展的支持和服务工作，打造更多更优的互动交流平台，挖掘更多的市场机会，才能应对宏观条件的不确定性，拥有更好的发展。
绿城管理：打造城市综合服务商
一些产业园精打细算，一步一脚印深耕园区内部发展，也有一些园区紧跟时代脚步，大力出奇招。当整个行业进入存量时代后，行业壁垒被打破，新物种越来越多。经营园区本没有固定的路，走的人多了就成了路，走的人太多了，就只能走异军突起再创新的路。2017年9月，绿城服务集团正式把“产业服务”业务独立出来，成立了绿城科技产业服务有限公司。
“产业服务”这个概念在当时是全新的，甚至都无法注册，因为工商局认为“产业服务是政府职能”。经过绿城不懈努力，总算是开了先河。拥有绿城强大资源与服务体系作为后盾的绿城科技产业服务，不仅能解决企业痛点，亦助力产业发展，目前公司服务扩张的速度远还没跟上客户需求的增长，与各行各业陷入经济严冬背道而驰，市场不可估量。绿城服务在加速向城市综合服务商转型的过程中，“产业服务”成为集团发展的战略新方向。绿城为什么单独拎出来一个产业服务公司呢？深耕于“物业服务”的绿城服务集团，当它的在服企业逐渐攀升时，物业服务体系已经远远跟不上企业要求的服务水平了。“产业服务”的理念就此破土而出，这相当于是原服务系统的升级2.0，并是以创新科技服务为导向的，以服务中国产业园区创新发展、构建产业生态圈而成立的专业机构。1、 智慧园区服务云平台——云助，以实现管理一体化、数据一体化、物联网一体化、服务一体化为目标的智慧园区服务云平台。就是一个实时展现园区管理与服务全貌的“大数据云图”，比如今天多少人登陆app，有多少人进入了园区，有多少服务订单……都能在上面呈现，通过互联网+产业，将智慧园区进行到底。即以园区运营服务为核心，以企业服务和生活服务为两翼，满足载体内的企业和企业员工的生产生活服务需要即产业发展服务链、空间运营服务链和智慧服务网。“以人为本，融合创新”的科技赋能服务体系，为园区、企业、员工打造一个高效、舒适的环境。在产业园区转型的今天，大部分产业园是重点是在基础建设上，后期运营显得“力不从心”。绿城产业服务作为行业先行者，定位在“产业生态运营商”，它整合行业优势和资源，凝聚科技能力和产品，形成一条完整的、可以循环的“服务链”，为全国众多的产业园区提供综合性的服务优化的解决方案。眼下，产业互联网时代兴起。在腾讯、阿里、苏宁、京东等巨头都纷纷布局的情况下，绿城紧跟脚步。绿城产业服务将会成为绿城服务集团多业化运营的一面旗帜。绿城管理不仅在产业服务独立新枝，还是一个高效组织者。先是牵头与代建领军企业共建轻资产联盟，对行业进行了一次横向资源整合。去年又召开产业链大会，对产业链下游6家拥有突出的业务能力和代建服务的成功经验的企业纵向资源整合。至此，绿城管理旗下拥有的产业链公司已超过十余家，涵盖前端的设计、咨询、教育培训、金融服务，以及后端的营销策划、商业管理、市政管理等多种业务。此举意在通过对代建价值链上优质公司的多元合作，为委托方创造更大价值。园区从规模开发走向质量的运营时代，如何提高产业运营质量是所有园区面临的一大问题。运营能力培养和产业资源积累不仅靠积累，还要积极求变，，勇于创新，在新的格局下，先行者先得!
文章来源：方升研究
